Der Wohnungsraum in Großstädten ist ein polarisierendes Thema. Prominente Beispiele mit verfassungsrechtlichem Einschlag sind die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse oder zum Berliner Mietendeckel (Beschl. v. 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18; BVerfG, Beschluss des Zweiten Senats vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20 -).
Auch abseits der Karlsruher Judikate spielen Mietpreise auf der Ebene der ordentlichen Gerichtsbarkeit immer wieder eine Rolle.
Gemeint ist die Mietpreisüberhöhung, die in § 5 WiStrG als Ordnungswirdigkeit normiert ist.
Danach handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
Damit mobilisiert der Gesetzgeber mehrere Parameter, die für die Prüfung virulent werden.
Zunächst bedarf es eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnräumen. Dies muss für den vorgeworfenen Zeitraum in Relation zur streitgegenständlichen Mietsache sachverständig festgestellt werden.
Sodann muss für die Feststellungen zur Angemessenheit der jeweilige Mietspiegel zugrunde gelegt werden. Darüber hinaus sind bei der Berechnung der Vergleichsmiete alle maßgebenden Umstände des Einzelfalls festzustellen und zu würdigen.
Schließlich muss nachgewiesen werden, dass das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen auch ausgenutzt wurde. Hierbei ist insbesondere die Frage der Höhe der Miete im Vergleich zu anderen, gleichartigen Objekten von Bedeutung. Zudem muss zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang bestehen.
Ein Ausnutzen ist danach erst dann zu verneinen, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen.
Dies verlagert das nach dem Sprachgebrauch eher auf subjektiver Seite des Akteurs zu verortende Ausnutzen zunächst in die Sphäre des Mieters.
Im Rahmen des Vorsatzes ist dann zu überprüfen, ob der Betroffene sich die ungünstige Lage des Mieters bewusst zu Nutze gemacht hat.
Der Bußgeldrahmen des § 5 Abs. 3 WiStrG lässt die Verhängung eines Bußgeldes bis zu 50.000 € zu.
Zusammenfassend kann konstatiert werden, dass dieser recht unbekannte Paragraph gerade in Großstädten, wie Frankfurt oder München, für Eigentümer eine Menge an potentiellem Zündstoff und Verfahren bietet.
Die Vorschrift sanktioniert auch die leichtfertige Übertretung der üblichen Entgelte für vergleichbare Räume ab dem Grenzwert von 20% und beinhaltet damit den Normbefehl, sich mit dem Mietspiegel, dem Wohnungsmarkt und den Umständen seiner potenziellen Mieter genauer auseinanderzusetzen.
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