Mietpreisüberhöhung – § 5 WiStG

Mietpreisüberhöhung – § 5 WiStG

§5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) befasst sich mit dem Schutz von Mietern vor überhöhten Mietforderungen und stellt ein wesentliches Instrument zur Regulierung des Mietmarktes dar.

Eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG begeht, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen oder für damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt, sich versprechen lässt oder annimmt.

Unangemessen hohe Entgelte sind nach § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG solche, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen. Die ortsübliche Miete kann anhand des aktuellen Mietpreisspiegels ermittelt werden. Dabei sind die Mieten der letzten sechs Jahre in derselben oder vergleichbaren Gemeinden zu berücksichtigen. Vergleichskriterien sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Räume, wobei die Nettokaltmieten ohne Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen ausschlaggebend ist.

Zur Feststellung dieser Vergleichsmiete wird zum Beispiel in Frankfurt regelmäßig der Mietspiegel genutzt. Die zulässige Miete für ein spezifisches Objekt wird dann unter Berücksichtigung besonderer Umstände durch entsprechende Zu- und Abschläge zur Tabelle und gegebenenfalls durch einen Spannenzuschlag ermittelt. Dies gilt jedoch nur für Objekte, die im Mietspiegel erfasst sind; für nicht erfasste Objekte oder solche im Umland wird ein Sachverständigengutachten eingeholt.

Hier entstehen insbesondere erhebliche Probleme in einzelnen und möblierten Zimmern in einer großen Wohnung.

Wenn das erstinstanzliche Gericht bereits eine ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines Sachverständigengutachtens festgestellt hat und es keine substantiellen Einwände gegen dieses Gutachten gibt, erfolgt keine erneute Feststellung der Miete anhand des Mietspiegels, auch nicht durch eine mündliche Anhörung des Sachverständigen.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung einer Mietüberhöhung ist der Vertragsschluss bzw. der Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Bei Staffelmieten ist die Miete zum Zeitpunkt des jeweiligen Wirksamwerdens der einzelnen Staffel maßgebend.

Ebenso von einer gewissen Schwierigkeit wie die Feststellung der Überschreitung der 20 %-Grenze ist der Nachweis, dass der Mietvertrag durch Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum zustande gekommen ist.

Ein geringes Angebot wird häufig schon dann angenommen, wenn das Wohnraumangebot den Bedarfsrahmen nicht spürbar überschreitet, wobei für den Nachweis der Mangellage auf das gesamte Gemeindegebiet abzustellen ist. Eine angespannte Wohnraumversorgung nur in einem bestimmten Stadtteil genügt hierfür gerade nicht.

Darüber hinaus setzt der Tatbestand des § 5 WiStG, im Gegensatz zum Mietwucher nach 291 StGB voraus, dass die Mietforderung auf einer bewussten Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen beruht. Liegt also objektiv eine Mangellage vor, muss diese vom Vermieter subjektiv ausgenutzt werden. Der Vermieter muss dabei erkennen oder zumindest billigend in Kauf nehmen, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet und aufgrund gewichtiger Gründe nicht auf den preiswerteren Wohnraum ausweichen kann. Maßgebender Zeitpunkt des Ausnutzens ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung.

Eine Ausnahme von § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG gilt für Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, soweit sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen, vgl. § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG. Damit soll dem verfassungsrechtlichen Schutz des Eigentümers aus Art. 14 GG Rechnung getragen werden.

Die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG können sowohl zivilrechtlicher als auch öffentlich-rechtlicher Natur sein.

Zivilrechtlich führt ein Verstoß gegen § 5 WiStG als gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB zur Teilnichtigkeit des Mietvertrages hinsichtlich des Teils der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt. Der Mieter muss diesen Teil künftig nicht mehr zahlen und kann zu viel gezahlte Entgelte unter bestimmten Voraussetzungen nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurückfordern. Zu beachten ist dabei, dass der Rückzahlungsanspruch der dreijährigen Verjährungsfrist unterliegt. Darüber hinaus können sich Schadensersatzansprüche aus §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 5 WiStG gegen den Vermieter ergeben.

Öffentlich-rechtlich stellt ein Verstoß gegen § 5 WiStG eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann, vgl. § 5 Abs. 3 WiStG.

Insbesondere in Frankfurt am Main kommt es zu vermehrten Verfahren nach § 5 WiStG.

So heißt es zusammengefast in einer Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main am 15.02.2024:

Das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main überwacht kontinuierlich Verdachtsfälle von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStrG und hat dabei bedeutende praktische Erfahrungen, aber auch Schwierigkeiten gesammelt. Sowohl Mietende als auch Vermietende sowie Behörden und Gerichte stehen vor erheblichen Unsicherheiten in der Ermittlung und Beweisführung, was zu einem rechtlichen Vakuum führt und das Prinzip der Rechtssicherheit untergräbt.

Um Wettbewerbsverzerrungen und unsoziale Praktiken zu verhindern, sind neben den bestehenden zivilrechtlichen Mietgesetzen zusätzliche Regelungen erforderlich, die einen fairen Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt fördern. Ein rechtssicherer Mietpreisüberhöhungsparagraf ist hierfür entscheidend.

Es muss klargestellt werden, dass nicht die individuelle Situation der Mietenden entscheidend ist, sondern dass das geringe Wohnungsangebot Vermietenden ermöglicht, überhöhte Mieten zu verlangen. In diesem Zusammenhang sollte die Frage des Wohnungsangebots in den Fokus gerückt werden. Die Diskussion um steuernde Elemente des Wohnungsmarkts erfolgt unter der Prämisse, dass Wohnen ein grundlegendes menschliches Bedürfnis darstellt und nicht wie ein übliches Gut behandelt werden darf.

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